Ordenanza Municipal Reguladora de la Inspección Técnica de Construcciones. Ávila.

Boletín Oficial de la Provincia de Ávila, 9 de febrero de 2011.

Exposición de motivos

El fomento a la conservación de la edificación, se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de la sociedad actual. Así, siguiendo tanto el marco

normativo de la Ley 5/1999 de 8 de abril de Urbanismo de Castilla y León, el Decreto 22/2004 de 29 de enero por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, como la doctrina jurisprudencial más reciente, se ha considerado la oportunidad de elaborar una Ordenanza que recogiera de forma más extensa el deber de conservación y el fomento al mismo de los propietarios de los edificios de tal manera que éstos se mantengan en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino.

Sin duda, el fomento a la conservación se intuye como uno de los factores que en mayor medida pueden ayudar a evitar la despoblación o deterioro de los barrios actualmente consolidados, impidiendo con ello el nacimiento en el ámbito del casco urbano de la ciudad de espacios degradados, tanto urbanística como socialmente.

En la elaboración de la presente Ordenanza se ha tenido en cuenta el conocimiento real de la situación urbanística de la edificación, mediante el estudio de los problemas prácticos detectados diariamente por los servicios municipales, en el ejercicio de la función de exigir el deber de conservación.

La Inspección Técnica de Construcciones (ITC) se incardina dentro del deber de conservación que corresponde a los propietarios de las edificaciones y construcciones en condiciones de seguridad, con el fin de evitar daños materiales y riesgos para las personas.

Consiste en una inspección periódica que han de pasar los edificios en función de su antigüedad para comprobar su estado de seguridad constructiva, conservación y funcionamiento cualquiera que sea su destino. Mediante la ITC se posibilita la acción preventiva de mantenimiento mediante la detección a tiempo de posibles deficiencias en la edificación.

Con esta modalidad legal de intervención administrativa de carácter preventivo, mediante la obligación de presentar el Informe de Inspección Técnica de las Construcciones, se persigue transmitir a los ciudadanos, con la colaboración de los técnicos competentes, una cultura favorable a realizar controles técnicos periódicos en la edificación, al objeto de conocer las patologías de la misma, en el convencimiento de que de ello se derivarán actuaciones inmediatas para evitar que su demora incremente el coste de su reparación, lo que redundará en una mejor conservación general de la edificación y, a la par, supondrá desde una perspectiva global, un mayor conocimiento y control del estado de conservación de la edificación en toda la ciudad. Este mayor conocimiento tendrá como herramienta esencial el nuevo Registro público de edificios sometidos a inspecciones técnicas, que va a contribuir decididamente a dotar de mayor seguridad jurídica y técnica a los usuarios del mercado inmobiliario

de viviendas de cierta antigüedad o rehabilitadas, localizadas mayoritariamente en los barrios ya consolidados y específicamente en la Casco

Histórico, tratando así de paliar la falta de atención necesaria a este sector del mercado inmobiliario en la legislación protectora de consumidores y usuarios, excesivamente volcada hacia la vivienda de nueva planta, y a fomentar la calidad y mejor control de las edificaciones objeto del citado sector. Todo ello unido a las demás medidas de control que se establecen en la presente Ordenanza y el reflejo de la vida del edificio en el denominado “Libro del Edificio”.

Constituye pues el objeto de la presente Ordenanza la regulación con carácter general para el municipio de Ávila del deber de conservación de los edificios, correspondiendo a sus propietarios mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad según su destino, sin que en ningún caso el sometimiento al control derivado de la ITC suponga una exención o limitación al deber de conservación que todo propietario ostenta respecto de las edificaciones de su propiedad, en los términos contenidos en la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León, así como un su Reglamento de desarrollo.

Sistemáticamente, la Ordenanza se ha dividido en títulos, así:

1.- El Título Preliminar se limita a fijar y delimitar el objeto de la Ordenanza, fomentando la participación ciudadana y concretando el alcance del deber de conservación.

2.- El Título Primero regula el deber de conservación al modo en que deberán permanecer solares y edificios en construcción, en cuanto a condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad, hasta que resulte completada la edificación.

3.- El Título Segundo de la presente Ordenanza recoge la Inspección Técnica de Construcciones, y que debe entenderse como un medio de fomento a la conservación, y donde se regula el objeto de la inspección, los sujetos obligados, técnicos facultados, contenido de la inspección, etc.

Título Preliminar

Artículo 1. Objeto de la Ordenanza.

Es objeto de esta Ordenanza regular para el Municipio de Ávila la obligación de los propietarios de mantener los edificios y construcciones específicamente en las debidas condiciones de seguridad y salubridad con independencia de su uso y destino, de conformidad con lo previsto en la normativa autonómica aplicable

Artículo 2. Control del deber de conservación.

Corresponde al órgano competente en materia de urbanismo la vigilancia y el control del cumplimiento de los deberes de conservación y rehabilitación a través de los servicios municipales.

Artículo 3. Participación ciudadana.

1. Los órganos responsables de la tramitación de los expedientes a que se refiere esta Ordenanza facilitarán la participación de los vecinos a través de las asociaciones vecinales así como de aquellos otras personas físicas o jurídicas que ostenten la condición de interesados conforme a lo establecido en el ar t.31

la L30/92 de Régimen Jurídico de las administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común.

2. La Administración municipal podrá solicitar la colaboración de dichas asociaciones en aquellos supuestos en los que la problemática social lo haga aconsejable.

Título Primero. Del deber de conservación de solares.

Artículo 4. Deber de conservación de solares.

Los propietarios conservarán los terrenos, solares y edificaciones en construcción en los términos establecidos en la presente Ordenanza, las normas urbanísticas del Plan General y la legislación urbanística aplicable, de manera que se garanticen las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad.

Artículo 5. Actuaciones en solares, terrenos y edificaciones en construcción.

1. El deber de conservación se aplicará en aquellos terrenos o solares carentes de edificaciones y construcciones, así como a aquellos terrenos o solares con edificaciones en construcción. Deberán conservarse:

a) Nivelados y sin socavones, o en su defecto, debidamente cerrados mediante elementos de cerramiento con una altura mínima de 2,00 metros, anclados al suelo con el fin de garantizar su estabilidad. Se prohíben los cerramientos provisionales de baja calidad estética.

b) Libres de acumulaciones de agua en su interior.

c) Limpios de vegetación.

d) Libres de escombros, basuras y cualquier otro elemento susceptible de ser retirado.

2. Deberá realizarse el vallado sobre la alineación oficial, conforme a los términos y condiciones de esta Ordenanza y normativa específica de aplicación.

3. Respecto a aquellos solares que se sitúen entre medianeras de edificaciones, además de las condiciones exigidas en los artículos anteriores, el cerramiento del solar se realizará mediante cerramientos permanentes de hasta 2,00 metros de altura, situados en el límite de la propiedad y fabricados con materiales que garanticen su estabilidad y conservación en buen estado. Estas cercas deberán ser revocadas y pintadas o tratadas con otros materiales, de forma que su acabado sea estético y contribuya al ornato de la ciudad.

En particular, se prohíben los tabiques palomeros como cerramiento.

4. Las medianeras que resulten vistas por el derribo de un edificio, deberán tratarse, a cargo del promotor del derribo, de forma que su aspecto y calidad sean similares a la fachada del edificio del que forman parte, salvo que la obra de edificación sobre el derribo no tenga discontinuidad en el tiempo.

5. En aquellos edificios sin uso o que se encuentren total o parcialmente deshabitados, deberán ejecutarse las actuaciones de conservación y mantenimiento necesarias para que los inmuebles reúnan las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y habitabilidad, evitando que se alcance el estado de ruina. Estas actuaciones se concretarán, como mínimo, en la reparación de cubiertas y la restauración o sustitución de carpinterías que se encuentren en mal estado, procediéndose al cerramiento de los huecos.

Título segundo. De la Inspección Técnica de Construcciones.

Artículo 6. De la inspección técnica de construcciones. Concepto y finalidad.

1. Para facilitar el cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los propietarios de los edificios y construcciones, la normativa autonómica establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que determine su estado de conservación así como las obras que sean precisas para mantener ó reponer las condiciones de seguridad y salubridad, en función del destino propio de la construcción o edificación.

2. La inspección técnica se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación que tiene como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación.

Artículo 7. Objeto de la inspección técnica de construcciones.

1. A efectos de la citada inspección, se precisan y regulan las condiciones mínimas de seguridad constructiva, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de salubridad en las que han de mantenerse los edificios y construcciones en función de su uso. El incumplimiento de cualquiera de ellas supondrá que el resultado de la inspección sea desfavorable.

2. Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes:

a) Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Seguridad y estabilidad en sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, bajantes, canalones, antenas, barandillas, falsos techos, cornisas, aplacados y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer en la vía pública.

c) Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si éstas afectan a la habitabilidad o uso de edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descrita en los dos primeros apartados.

3. Las condiciones relativas a la salubridad son la estanqueidad y el buen funcionamiento de las redes de fontanería, saneamiento, gas y electricidad de forma que no se produzcan fugas que afecten a las características higiénicas y sanitarias del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad escrita en los dos primeros apartados.

4. El cumplimiento de las condiciones establecidas en los apartados anteriores supondrá que el edificio reúne los requisitos exigibles a efectos de esta inspección técnica.

Artículo 8. Sujetos Obligados.

Los propietarios, personas físicas o jurídicas titulares de los inmuebles tienen la obligación formal de efectuar la inspección técnica de todos los edificios con independencia de su uso y destino.

Artículo 9. Edificios y construcciones sujetos a inspección.

1. Los propietarios de edificios y construcciones obligados deberán efectuar la primera inspección técnica de edificios dentro del año siguiente a aquel en el que cumplan cuarenta años desde la fecha de la terminación total de su construcción u obras de rehabilitación integral que afecten a todo el edificio.

2. A efectos del cómputo como fecha de terminación del edificio, se considerarán por orden de presencia la siguiente:

1ª.- La fecha de notificación de la licencia de primera ocupación o utilización.

2ª.- La que figure en el certificado final de obra.

3ª.- La que conste en el acta de recepción de la obra.

4ª.- La fecha que figure en la ficha catastral del edificio.

5ª.- Cualquier otra fecha que indique la terminación de las obras.

3. Las sucesivas inspecciones se realizarán cada diez años, desde la anterior inspección.

4. Se realizará una inspección técnica por cada edificio, con independencia de sí existe uno o varios sobre una misma o distinta parcela catastral.

Artículo 10. Capacitación para la inspección.

1. La inspección técnica de construcciones se llevará a cabo, bajo su personal responsabilidad, por aquellos técnicos competentes que determine la vigente Ley de Ordenación de la Edificación y resto de normas que sean de aplicación, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.

Dicha competencia se acreditará mediante certificado de colegiación y habilitación expedido por el correspondiente Colegio Profesional.

2. La emisión de los informes se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad e independencia, transparencia y publicidad así como al de veracidad en las manifestaciones que en ellos se contengan respecto del estado real de conservación del inmueble.

3. Los Colegios Profesionales llevarán un registro público de los técnicos competentes para realizar las inspecciones que voluntariamente se inscriban, en el que, con finalidad exclusivamente informativa, constarán además los datos de titulación y colegiación, los relativos a formalización especializada y experiencia en materia de inspecciones técnicas de edificios. El Excmo. Ayuntamiento de Ávila tendrá acceso actualizado a estos registros, que tendrán formato electrónico.

También deberán ser accesibles para el público en general, al efecto de facilitar a los propietarios de edificios la elección de los técnicos competentes.

Artículo 11. Contenido de las inspecciones técnicas de construcciones.

1. De acuerdo con lo dispuesto en la normativa urbanística, la inspección técnica de edificios deberá contener la información relativa a la seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como la que afecte a las condiciones de salubridad de los edificios y construcciones vinculadas a los mismos, en función del destino propio de la construcción o edificación, conforme a las condiciones establecidas en el ar t. 7 de esta Ordenanza.

2. El resultado de la inspección se cumplimentará según los modelos oficiales de Certificado e Informe, aprobados por el Excmo. Ayuntamiento de Ávila, a los que acompañarán fotografías y plano parcelario ubicando la finca de referencia. Se establecen dos modelos diferentes según el resultado de las inspecciones

sea favorable o desfavorable, en función del cumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad constructiva que se establecen en el ar t. 7.

3. El informe de la inspección técnica de construcciones hará referencia al menos a los siguientes aspectos:

a) Fecha de la visita o visitas de inspección realizadas, planos de situación y fotografías del exterior e interior del edificio, expresivas del contenido del informe

b) Descripción detallada del edificio ó construcción y número de referencia catastral.

c) Estado de la estructura y cimentación

d) Estado de fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, tales como petos de terrazas o placas, entre otros.

e) Estado de conservación de cubiertas y azoteas, antenas y demás elementos susceptibles de desprenderse.

f) Estado de las redes de saneamiento, fontanería, gas y electricidad del edificio.

g) El técnico podrá, en su caso, especificar las medidas de uso y mantenimiento necesarias para garantizar la correcta conservación del inmueble.

4. En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, el informe deberá reflejar, además, como mínimo, el siguiente contenido:

a) Descripción y localización de desperfectos y deficiencias que afecten: a la estructura y cimentación; a las fachadas interiores, exteriores, medianeras y otros paramentos y a los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública; a las cubiertas y azoteas; a las redes de fontanería, saneamiento, gas y electricidad del edificio.

b) Descripción de sus posibles causas, indicándose también si las mismas son externas o causadas por terceros.

c) Descripción de las medidas inmediatas de seguridad adoptadas, en caso de ser necesarias, debiendo justificarse que no admitían demora por inminente peligro para la seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes. El comienzo de dichas obras, bajo dirección técnica competente, deberá comunicarse de forma inmediata a los Servicios Técnicos Municipales.

d) Descripción de las obras y trabajos que, de forma priorizada, se consideran necesarias para subsanar las deficiencias descritas en el apartado a) y el plazo estimado de ejecución.

e) Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.

5. Para la redacción del informe podrán realizarse, previa justificación, todos los estudios previos que, a juicio del técnico redactor, sean necesarios para obtener un conocimiento suficiente de la edificación, describiendo, en su caso, los trabajos ejecutados para realizar la inspección (apertura de calas, catas, desmontaje de falsos techos, etc.).

6. El técnico competente emitirá un certificado de haber realizado la inspección técnica de construcciones, al que adjuntará como anexo inseparable del informe en el que evalúe el estado de conservación de la construcción.

7. La eficacia, a efectos administrativos, de la inspección técnica efectuada requerirá la presentación en el Registro del Ayuntamiento de Ávila o en cualquiera de los registros o en las formas permitidas por la legislación aplicable, de dos copias del Certificado e Informe a que alude el ar t. 11 de esta Ordenanza.

Artículo 13. Registro de Edificios.

1. Se crea un Registro de Edificios en que se incluirán los datos de aquellos edificios y construcciones que hubieran efectuado la inspección, tanto por el procedimiento ordinario o por requerimiento de oficio.

2. El Registro de Edificios recogerá de forma centralizada los siguientes datos referentes a los edificios y construcciones:

a) Emplazamiento, características y nivel de protección en su caso.

b) Fecha de construcción o, en su defecto, año aproximado.

c) Inspecciones técnicas favorables.

d) Inspecciones técnicas desfavorables, con indicación de la naturaleza de las deficiencias a subsanar, así como cuantos otros datos se consideren necesarios, y descripción de las obras necesarias a ejecutar, sean ó no ordenadas.

3. Los datos del Registro serán públicos, con efectos estadísticos e informativos de conformidad con la normativa de protección de datos y del procedimiento administrativo común. Los ciudadanos podrán solicitar información sobre las inscripciones contenidas en dicho registro.

4. Asimismo, los interesados podrán solicitar una copia de la inscripción en el Registro de Edificios a los efectos de acreditar su estado de conservación.

Artículo 14. Plazo para efectuar la inspección técnica de construcciones.

1. Las inspecciones técnicas deberán cumplirse dentro de los plazos establecidos en la presente Ordenanza.

2. Los propietarios dispondrán como plazo límite para presentar la documentación señalada en el artículo 11 de un mes más del plazo establecido para efectuar la inspección.

Artículo 15. Ayudas, bonificaciones y subvenciones.

Los propietarios de los edificios sujetos a inspección técnica podrán solicitar las ayudas, exenciones o subvenciones que se establezcan para realizar las obligaciones comprendidas en dicha inspección.

Artículo 16. Incumplimiento de la inspección técnica de construcciones.

1. Finalizado el plazo establecido en la presente Ordenanza, la falta de presentación del Certificado e Informe resultantes de la primera o sucesivas inspecciones se considerará como incumplimiento del deber de realizar la inspección técnica y dará lugar a que el Órgano competente, previa comunicación del Servicio Municipal responsable de la Inspección Técnica de Construcciones, pueda ordenar su práctica inmediata, otorgando un plazo de un mes para su realización, con apercibimiento de ejecución forzosa en los términos establecidos en la Ley 5/1999 de Urbanismo de Castilla y León y en el ar t. 318 del Decreto 22/2004 de 29 de Enero, RUCYL.

2. En el supuesto de que el Certificado e Informe se presenten sin ajustarse al contenido de lo establecido en el artículo 11 de la presente Ordenanza, se requerirá al interesado para la subsanación de defectos observados en la documentación, de conformidad con lo establecido en el ar t. 71 de la Ley 30/92 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. No obstante, aunque se considere incumplida la obligación por no haber subsanado dichos defectos, si de la documentación presentada se deduce la existencia de daños que puedan implicar un riesgo para las personas, éstos se pondrán en conocimiento de los

Servicios Técnicos municipales competentes en la materia, para que actúen de la forma que proceda.

Artículo 17. Régimen Sancionador.

Ante el incumplimiento en la presentación de la inspección y sin perjuicio de la adopción de las medidas necesarias para forzar su cumplimiento, la Administración Municipal incoará el correspondiente procedimiento sancionador por la comisión de una infracción urbanística de acuerdo con lo establecido en la L5/99 de urbanismo de C y L y en el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, Decreto 22/2004 de 29 de enero.

Disposición Adicional Primera

El Excmo. Ayuntamiento de Ávila podrá formalizar Convenios con los Colegios Profesionales correspondientes, al objeto de que los colegiados realicen las inspecciones técnicas que se ordenen en sustitución de los propietarios obligados regulándose en dichos convenios las fórmulas de pago que, en su caso, se arbitren. Los Convenios también regularán la estructura y funcionamiento de los Registros Colegiales de técnicos competentes en materia de ITC. En caso de no formalizarse tales Convenios, y en relación con las ejecuciones sustitutorias, el Órgano competente para la gestión de la Inspección Técnica de Construcciones, organizará un turno al que podrán acceder todos aquellos titulados colegiados que estén interesados. La designación de los mismos se hará de forma rotatoria por orden de antigüedad en la lista.

Disposición Adicional Segunda

La ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y la ordenanza Fiscal Reguladora de la Tasa por Licencias Urbanísticas establecerán una bonificación del 95% en los edificios que soliciten licencia de obras para realizar obras derivadas de la inspección técnica de construcción.

Disposición Adicional Tercera

El Ayuntamiento arbitrará las medidas necesarias para la concesión de licencias con carácter de urgencia a los propietarios que así lo soliciten por tratarse de obras de seguridad constructiva derivadas de la Inspección Técnica de Construcciones.

Disposición Transitoria

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 9, los edificios que hayan sido terminados o rehabilitados íntegramente antes del 1 de Enero de 1971, y que

hayan cumplido más de 40 años de antigüedad en dicha fecha, deben someterse a la primera inspección técnica dentro de los siguientes plazos:

a) Año 2011:

• Los edificios incluidos en el catálogo de edificios protegidos y los edificios municipales.

• Los edificios sin catalogar incluidos dentro del Perímetro del Conjunto Histórico — Artístico de la Ciudad de Ávila.

b) Año 2012: Los edificios terminados antes del 1 de enero de 1951 y que no hayan sido objeto de rehabilitación integral después de esa fecha.

c) Año 2013: Los edificios terminados o que no hayan sido objeto de rehabilitación integral entre el 1 de enero de 1951 y el 31 de Diciembre de 1960.

d) Año 2014: Los edificios terminados o que no hayan sido objeto de rehabilitación integral entre el 1 de enero de 1961 y el 31 de Diciembre de 1964.

e) Año 2015: Los edificios terminados o que no hayan sido objeto de rehabilitación integral entre el 1 de enero de 1965 el 31 de Diciembre de 1970.

Disposición Final

La presente Ordenanza entrará en vigor al día siguiente de la publicación del texto íntegro de la misma en el Boletín Oficial de la Provincia de Ávila.