El Ayuntamiento de Cuenca ha tramitado
19 expedientes para la declaración de ruina de edificios en los últimos seis
años. Según han desglosado fuentes del Consistorio a Vocesdecuenca.es,
uno de ellos fue en 2008, once en 2009, tres en 2010, otros tres en 2011,
ninguno en 2012, y uno en el periodo transcurrido del 2013. Todos ellos han
sido declarados por el procedimiento de ruina económica, no habiendo sido necesaria
la tramitación de ningún expediente de ruina física inminente en los últimos
seis años.
Un edificio puede ser declarado en
ruina económica cuando la estimación del coste de la rehabilitación del
inmueble es superior a la mitad de su precio. En total, y según los últimos
datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística correspondientes al
censo de población y vivienda, en la capital hay un total
de 64 edificios destinados a vivienda en estado de ruina.
Según indican fuentes del Ayuntamiento
de Cuenca, el aumento de edificios declarados en ruina económica que hubo en el
año 2009 se debe a que ese año se realizó una inspección exhaustiva del barrio
de San Antón, a raíz del Plan Urban. Todas las ruinas declaradas en ese periodo
salvo una están en San Antón, y corresponden a la denominada “Zona Cero” en la
que la mayoría de las edificaciones estaban abandonadas. La demolición la hizo
el Ayuntamiento de manera subsidiaria con cargo al Plan Urban.
El proceso de declaración de ruina
El proceso de declaración de ruina de
un edificio se puede iniciar de oficio o por instancia de los particulares. En
el primer caso, el expediente se abre después de que los Servicios de
Inspección de la Gerencia Municipal de Urbanismo, los Bomberos, Policía Local u
otros Servicios Municipales a la Gerencia detecten una edificación en malas
condiciones de conservación. En el segundo caso, los particulares pueden
aportar un dictamen suscrito por un técnico competente en el que se refleje que
se cumplen las condiciones establecidas para considerar la edificación en
ruina.
Según indican las fuentes oficiales,
el inicio a instancia de los particulares normalmente se debe a dos causas: el
edificio cuenta con algún tipo de protección, por lo que es requisito
indispensable la previa declaración en estado de ruina para poder proceder a su
demolición, o por desacuerdo entre los distintos propietarios sobre el destino
del inmueble. La declaración de ruina de un edificio protegido no implica el
derecho a demoler de manera automática, puesto que en este caso se da traslado
a la Comisión Provincial de Patrimonio Histórico, que puede resolver la
conservación de alguno de los elementos de la edificación original (fachadas,
portadas, etc.) o incluso al mantenimiento de la edificación, obligando a la
realización de una Rehabilitación Integral del mismo.
Una vez recibida el Acta, Traslado o
Instancia en la Gerencia Municipal de Urbanismo, se procede a girar visita al
inmueble por parte de un Técnico Municipal, que elabora un Dictamen Técnico,
estableciendo las patologías existentes, las lesiones presentes en el inmueble,
sus posibles causas y el calor del coste de las obras de rehabilitación
necesarias para devolver al inmueble las condiciones de seguridad, salubridad y
habitabilidad. También se establece el valor de Reposición del Inmueble de
similares características al existente y se comparan ambos valores.
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Si el coste de rehabilitar la
edificación supera el 50% del Valor de Reposición del inmueble, establecido
como límite del deber normal de conservación, se dictamina su estado de ruina,
valorando el coste de las obras de demolición y estableciendo un plazo para
ejecutarlas, así como, si es necesario, desalojo de los ocupantes, plazo para
el desalojo, y las medidas excepcionales de protección, tales como apeos y
apuntalamientos que hayan de aplicarse con carácter inmediato. Los plazos no están
prefijados, sino que es el técnico el que en su informe determina el plazo que
se otorga para proceder a la demolición según la gravedad de la situación. En
caso de no superar dicho valor, se desestimará el estado de Ruina, procediendo
en su lugar al inicio de expediente de Orden de Ejecución, obligando a los
propietarios a realizar las obras precisas de conservación.
Con el Informe Técnico Municipal se
procede a la Incoación del expediente, dando traslado a los propietarios
catastrales del inmueble, así como los que sean parte en el mismo, otorgando un
plazo de 15 días para presentar alegaciones. Transcurrido dicho plazo se
procede a la resolución del expediente, contestando en el mismo cuantas
cuestiones se hayan planteado. La resolución del expediente se notificará a
todos los que hubieran sido parte en el mismo, igualmente se notificará a todos
los moradores del inmueble, aunque no se hubieren personado en el
procedimiento. En la notificación se expresará, en su caso, el plazo para el
desalojo del inmueble con apercibimiento de desahucio por vía administrativa.
Una vez resuelto el expediente, existe un plazo de un mes para presentar
Recurso de Reposición o de dos meses para acudir a la vía
Contencioso-Administrativa para aquellos que no estén de acuerdo con la
resolución. Si se presenta Recurso de Reposición, no se podrá acudir a la vía
Contenciosa hasta la Resolución por parte de la Administración actuante del
Recurso. Una vez resuelto, únicamente queda disponible la vía
Contencioso-Administrativa por un plazo de dos meses, trascurrido el cual la
resolución es firme, quedando los propietarios obligados a la demolición del
inmueble en el plazo concedido u optar por la rehabilitación integral, a su
costa, del mismo.
Multas hasta alcanzar el coste de la demolición
Transcurrido el plazo, se procede a
girar visita de Inspección para comprobar si se ha procedido al cumplimiento de
lo ordenado. En caso contrario la Administración puede optar por la Ejecución
Subsidiaria a costa del obligado o a imponer multas coercitivas por valor del
10% del coste de la demolición, con una periodicidad mínima mensual, hasta el
100% del valor de la demolición, momento en el cual se procedería al inicio de
Expediente de Ejecución Subsidiaria, realizando el Ayuntamiento las obras
ordenadas y procediendo posteriormente al cobro del coste de las mismas. Una
vez demolido el inmueble y si el solar resultante es Suelo Urbano, se establece
un plazo máximo de dos años para proceder a la construcción del nuevo inmueble,
adaptado a lo establecido en el Plan General de Ordenación Urbana de Cuenca
para dicho solar.
Además, se establece mediante este
procedimiento la denominada técnicamente como ruina económica, junto con otro
supuesto: la ruina física inminente. Cuando se estime que la situación de un
inmueble o construcción ofrece tal deterioro que es urgente su demolición y
existe peligro para las personas o bienes en la demora que supone la
tramitación del expediente, la persona titular de la Alcaldía acordará el
desalojo de las personas ocupantes y adoptará las medidas referidas a la
seguridad de la construcción que se determinen, disponiendo a su vez la
inmediata práctica de una visita de inspección. La persona titular de la
Alcaldía adoptará la resolución que proceda en plazo de veinticuatro horas
desde la recepción del informe o informes derivados de las actuaciones
referidas, pudiendo acordar excepcionalmente, salvo que se trate de patrimonio
catalogado o declarado de interés histórico-artístico, la demolición que sea
estrictamente indispensable para proteger adecuadamente valores superiores y,
desde luego, la integridad física de las personas.
No podrá exceder de seis meses el
tiempo que transcurra desde que se inicie el procedimiento de ruina hasta que
se dicte y notifique la resolución conforme a lo previsto en la normativa sobre
régimen jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento
administrativo común.
La declaración administrativa de ruina
o la adopción de medidas de urgencia por la Administración no eximirá a las
personas propietarias de las responsabilidades de todo orden que pudieran
serles exigidas por negligencia en los deberes de conservación que les
correspondan. Para el reintegro de los gastos hechos por la Administración en
la acción sustitutiva de la inactividad de los particulares, en supuestos de
órdenes de conservación o de adopción de medidas de seguridad, se seguirá, en
su caso, el procedimiento de apremio.
