Ordenanza del Deber de Conservación de solares y edificios de La Nucia (Alicante)

BOP de Alicante, 13 de septiembre de 2010.

Edicto

El Ayuntamiento de la Nucía, en sesión plenaria celebrada el día 27 de mayo de 2010, aprobó el expediente de la Ordenanza del deber de conservación de solares y edificios, cuyo anuncio fue publicado en el Boletín Oficial de la Provincia número 120, sin que haya presentado reclamación o alegación alguna en el plazo establecido a este efecto De conformidad con lo dispuesto en los artículos 49 y 70 de la Ley de Bases de Régimen Local, se publica el texto integro de la Ordenanza aprobada definitivamente:

DEL DEBER DE CONSERVACIÓN Y LAS ÓRDENES DE EJECUCIÓN.

Artículo 1.- Deber de Conservación.

Los propietarios conservarán los terrenos, urbanizaciones y edificaciones en los términos establecidos en las Normas Urbanísticas del Plan General y legislación aplicable.

Artículo 2.- De las órdenes de ejecución.

En caso de incumplimiento de los deberes a que se refiere el artículo precedente la Administración municipal dictará orden de ejecución en los términos establecidos en la legislación urbanística y en esta Ordenanza.

Artículo 3.- Órdenes de ejecución por motivos turísticos, culturales, estéticos, de ornato público o decoro.

En fachadas, cubiertas o espacios visibles desde la vía pública podrán dictarse órdenes de ejecución por motivos de interés turístico, cultural o estético, ornato público o decoro de acuerdo con lo establecido por las Normas Urbanísticas del

Plan General de Ordenación Urbana de la Nucía, al catálogo de edificios y demás legislación urbanística aplicable.

Artículo 4.- En los edificios catalogados o ubicados en los conjuntos de interés se eliminarán, ocultarán o reconducirán, en la medida de lo posible, los cableados de los servicios de suministros generales.

Las fachadas de los edificios catalogados con protección I a IV-A ambas inclusive no serán, en ningún caso, objeto de instalaciones y conducciones adosadas, salvo que por causa justificada y en expediente individualizado tramitado al efecto se autorizase.

Las compañías de suministro son responsables del mantenimiento, seguridad y decoro de estas instalaciones, y tienen la obligación de impedir en todo momento la provisionalidad, desorden, dejadez, como también su visibilidad ostensible.

Artículo 5.- Es obligatorio el mantenimiento permanente y continuado de todos los elementos presentes en las fachadas de los edificios por parte de sus usuarios, sin perjuicio de la obligación de los propietarios de mantener el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Los elementos arquitectónicos de soporte –paramentos, ornamentos, enmarcados, cornisas, balcones terrazas, barandillas, etc.- se han de mantener limpios y constructivamente sanos, sin pintadas, graffitis, carteles, adhesivos o elementos similares, ni tampoco elementos obsoletos.

Capítulo II. Régimen y procedimiento de las órdenes de ejecución.

Sección 1ª. Régimen de órdenes de ejecución.

Artículo 6.- Órgano competente. Corresponde a la Alcaldía, sin perjuicio de sus facultades de delegación, ordenar la ejecución de las actuaciones necesarias para subsanar en los edificios las deficiencias que se señalen en los informes pertinentes.

Artículo 7.-De la inspección.

1) Corresponderá la inspección de edificaciones, terrenos y urbanizaciones, a los servicios técnicos del Departamento de Urbanismo, que podrán recabar la colaboración de otros servicios municipales.

2) La inspección se materializará en el Informe en los términos previsto en el artículo siguiente.

Artículo 8.-De los informes.

1) Iniciado el expediente, los servicios técnicos del órgano correspondiente, previa inspección del terreno, urbanización o edificación, emitirán un informe sobre su estado.

2) El informe contendrá:

a) Situación del inmueble o inmuebles afectados, con indicación de la referencia catastral y su fotografía.

b) Descripción de los daños o deficiencias que presenta, indicando, en su caso, las posibles causas.

c) Actuaciones necesarias para determinar y/o subsanar los daños o deficiencias detectadas y, en su caso, las medidas de seguridad a adoptar.

d) Situación urbanística del inmueble de conformidad con lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General, determinando si el inmueble está sujeto a algún régimen de protección o si está en situación de fuera de ordenación.

e) Presupuesto estimado y plazo para cumplirlas en atención a su entidad y complejidad. No obstante cuando se ordene la ejecución de obras u otras medidas recomendadas en los certificados de inspección técnica de construcciones o en sus informes anexos, las órdenes pueden remitirse lo dispuesto en estos informes.

f) Indicación de si el coste de las medidas a adoptar excede del contenido normal del deber de conservación del inmueble, determinado por la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable.

3) En los supuestos de I.T.E., si de la Ficha Técnica se desprende la necesidad de actuación, este documento servirá para iniciar el expediente de Orden de Ejecución.

Artículo 9.- De los obligados.

Resultan obligados a la ejecución de las obras ordenadas, los propietarios. Será obligación de las comunidades de propietarios la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación de los inmuebles y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

En estos supuestos y cuando sea preciso dictar una orden de ejecución sobre elementos comunes, se remitirá el contenido de la orden de ejecución al presidente de la comunidad a fin de que por este se realice el reparto correspondiente en función de las cuotas de participación.

Para ello, si fuere necesario, se requerirá de oficio al Registro de la Propiedad o cualquier otro registro público adecuado para que informe sobre la titularidad del mismo. Los propietarios deberán indicar el nombre del presidente de la comunidad de propietarios o en su defecto, asignar un representante ante la administración, con quien se entenderán las ulteriores diligencias. Las relaciones entre los copropietarios son estrictamente civiles y no podrán alegarse por la comunidad para desvirtuar las órdenes de ejecución.

Para el caso en que se deban efectuar reparaciones y medidas que resulten urgentes y que afecten a elementos comunes del inmueble, se notificará la orden de ejecución a los Administradores que deberán disponer las reparaciones y medidas urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o en su caso, a los propietarios conforme al artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Artículo 10.-Resolución.

1) Salvo que hubiere peligro en la demora, a la vista del informe, con carácter previo a la propuesta de resolución, se procederá a evacuar trámite de audiencia al interesado. En el supuesto de que el expediente se inicie o derive de una I.T.E. se formulará directamente la Propuesta de Resolución.

2) Cumplido este trámite, el órgano competente ordenará al propietario el cumplimiento de las actuaciones necesarias para subsanar las deficiencias en los términos y plazo establecidos por el informe técnico emitido, con advertencia de que su incumplimiento faculta al Ayuntamiento para acordar su ejecución subsidiaria o la imposición de multas coercitivas y ello con independencia de las sanciones que se impongan por las infracciones urbanísticas derivadas del incumplimiento de las ordenes de ejecución, y compatibles con las mismas y sin perjuicio de que el incumplimiento de las medidas de conservación o rehabilitación ordenadas, determinará que el inmueble quede sujeto al régimen de edificación o rehabilitación forzosa regulado por los artículos 216 a 218 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana, todo lo cual se comunicará, en su caso, a los afectados.

Artículo 11.-Cumplimiento de las órdenes de ejecución.

1) Las órdenes de ejecución se cumplirán en sus propios términos.

2) Asimismo, deberán ser ejecutadas bajo dirección facultativa.

3) Dependiendo de la importancia y en qué consistan las obras a realizar, se hará necesaria la presentación de proyecto Técnico visado y suscrito por Técnico competente, tal y como vendrá determinado en la orden de ejecución. El inicio de las obras estará supeditado a la autorización municipal previa verificación y comprobación del proyecto.

4) Cuando se hubiere exigido proyecto técnico o dirección facultativa, no se considerarán conclusas las obras en tanto no se haya aportado certificado final de las mismas. Si no se hubiere exigido, el cumplimiento de lo ordenado se comprobará de oficio, una vez comunicada por la propiedad la finalización de las obras.

Sección 2ª. Régimen de las actuaciones inmediatas.

Artículo 12.-Actuaciones inmediatas.

1) Si un servicio municipal apreciare la existencia de un peligro grave e inminente, adoptará las medidas que estimare oportunas para evitarlo sin necesidad de acto administrativo previo y sin perjuicio de que posteriormente, se formalice la intervención.

2) Dichas medidas serán las que técnicamente se consideren imprescindibles para evitar el peligro inmediato, y podrán consistir en desalojos provisionales, clausura de inmuebles o partes de éstos, apuntalamientos, demoliciones u otras análogas; debiendo observarse, en cualquier caso, el principio de intervención mínima.

3) Las actuaciones referidas en los números precedentes serán a cargo de la propiedad del inmueble y sin que la Administración tenga ninguna obligación de realojo a su cargo en estos casos.

Sección 3ª. Sobre el incumplimiento de las órdenes de ejecución.

Artículo 13.-Del expediente sancionador.

1) Transcurrido el plazo otorgado para el inicio de las actuaciones necesarias para el cumplimiento de lo ordenado, paralizadas éstas después de haberse iniciado, incumplido el plazo otorgado para su terminación o no cumplidas en los términos ordenados, podrá iniciarse expediente de sanción urbanística, que concluirá con resolución por la que se impondrá la sanción que corresponda por la infracción urbanística cometida.

2) Con carácter independiente de las sanciones que se impongan por las infracciones urbanísticas derivadas del incumplimiento de las ordenes de ejecución, y compatibles con las mismas, y salvo que exista peligro inmediato para la seguridad de las personas o bienes, o de deterioro del medio ambiente o del patrimonio cultural, se impondrán hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por un importe máximo equivalente, para cada multa, al 10% de valor de las obras ordenadas (presupuesto estimado definido

en el artículo 10.2 e) de esta Ordenanza).

3) Si persistiere el incumplimiento, podrá iniciarse la ejecución subsidiaria.

Sección 4ª. Sobre la ejecución subsidiaria.

Artículo 14.- Diagnóstico.

Las pruebas técnicas, tales como catas, demoliciones de recubrimientos de elementos estructurales, pruebas de carga o similares, que sea preciso realizar para obtener un diagnóstico adecuado de los daños existentes en el edificio que permita elaborar un presupuesto objetivo de las obras de ejecución subsidiaria, se valorarán y cobrarán una vez realizadas con independencia de las obras que luego se acometan.

Artículo 15.- De la ejecución subsidiaria.

1) En caso de incumplimiento de lo ordenado podrá procederse a su ejecución subsidiaria, bajo dirección de los técnicos municipales o Técnicos externos contratados al efecto por el Ayuntamiento.

2) La realización de las obras en ejecución subsidiaria requiere con carácter previo la elaboración de un proyecto técnico adecuado a las obras a ejecutar y un presupuesto que contemple la redacción de proyecto, honorarios técnicos y tasas e impuestos municipales. Este presupuesto se considerará como estimado, sin perjuicio de lo dispuesto en el número 4 de este artículo. Dicho presupuesto se comunicará a la propiedad de la finca a los efectos de que efectúe las alegaciones oportunas. En dicha comunicación se le apercibirá igualmente de que si no realizare las obras en el plazo que le conceda,, se procederá a la ejecución subsidiaria de la obra. Se informará asimismo a los interesados de la identidad del contratista y de la referencia del contrato que aquél ha suscrito con el municipio a estos efectos.

3) Incumplido el plazo otorgado en el número precedente, se dictará decreto de ejecución subsidiaria que contendrá el importe de la valoración de las obras a realizar, que será liquidada a cuenta, y requerido el pago con antelación, a reserva de la liquidación definitiva. Dicha valoración se realizará mediante la aplicación del cuadro de precios que para la ejecución subsidiaria se haya aprobado por el Ayuntamiento. Hasta tanto que no se apruebe el citado cuadro de precios se tendrá en cuenta como valor de las obras a realizar el contemplado en el presupuesto estimado previsto en el apartado 2 .

4) Cuando se adopten medidas de seguridad por ejecución subsidiaria y, por la complejidad de las mismas, urgencia o desconocimiento del alcance real de los daños, no se pudiera avanzar un presupuesto estimado de su coste con un mínimo rigor técnico, deberá justificarse en informe técnico de forma ineludible la causa de esta imposibilidad. En estos supuestos, dado el carácter urgente de la actuación, se podrá prescindir de la tramitación prevista en los párrafos precedentes, dándose cuenta a la propiedad del inmueble del informe aludido.

Artículo 16.- Costes adicionales.

1) En el supuesto de que en el transcurso de las obras en ejecución subsidiaria, por motivos técnicos debidamente justificados, sea necesario el desalojo provisional de los ocupantes de alguna o todas las viviendas de la finca en la que se esté actuando, los servicios del órgano municipal que actúe realojarán a los ocupantes legítimos que lo necesiten, el tiempo que sea imprescindible. El coste de dicho realojo será con cargo a la propiedad de la finca.

2) En el supuesto de que por causas ajenas al desarrollo de las obras en ejecución subsidiaria, imputables a la propiedad, éstas se tuvieran que paralizar, el aumento del coste de los medios auxiliares será con cargo a la propiedad de la finca o en su caso del causante del daño o responsable.

3) Los gastos a que se refieren los números precedentes se liquidarán en capítulo adicional al de la ejecución material de las obras.

Capítulo III. De la Inspección Técnica de Edificios.

Artículo 17.- De la inspección técnica de edificios.

 En desarrollo de lo previsto en el artículo 9 de la de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo y el artículo 207 de la Ley 16/2005 Urbanística Valenciana y para el mejor cumplimiento y efectivo control del deber de mantenimiento de los edificios en condiciones de seguridad constructiva, éstos habrán de pasar en la forma y plazos establecidos en este Capítulo una inspección técnica que acredite su estado a tales efectos.

Artículo 18.- Obligados.

Corresponde la obligación de efectuar la inspección técnica de los edificios a  los propietarios de los mismos, se exceptúa de esta obligación aquellos inmuebles propiedad de Organismos Públicos.

Artículo 19.- Capacitación para la inspección.

 La inspección técnica se llevará a cabo por profesionales titulados competentes.

Artículo 20.- Edificios sujetos a inspección.

Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a 50 años deberán promover, al menos cada cinco años, una inspección a cargo de facultativo competente, para supervisar su estado de conservación.

Dicho facultativo consignará los resultados de su inspección expidiendo un informe que describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas. Asimismo, dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica. La eficacia del informe exige remitir copia de él al Ayuntamiento y al Colegio Profesional correspondiente.

El Ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los informes actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que la antigüedaddel edificio es la que figura en los registros municipales: catastro, catálogo de edificios.

Artículo 21.-Registro de edificios.

1) Se creará, dependiente del Departamento con competencia en materia Urbanística, un Registro informático centralizado de los edificios sujetos a inspección técnica.

2) En dicho registro se hará constar:

a) Situación y nivel de protección del edificio, en su caso.

b) Las inspecciones técnicas realizadas y su resultado.

c) En su caso, la subsanación de las deficiencias que, como consecuencia de las inspecciones técnicas se hayan realizado.

3) Es función del registro el control del cumplimiento de la obligación establecida en el artículo 22 en los plazos señalados en esta Ordenanza. Los datos obrantes en el Registro serán públicos a los solos efectos estadísticos e informáticos en los términos establecidos en la legislación de procedimiento administrativo común.

Artículo 22.- Contenido de las inspecciones.

1) Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:

a) Estado general de la estructura y cimentación.

b) Estado general de la fachada del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etc. y de las patologías que pueda afectar a la integridad del edificio, como fisuras, humedades, etc.

c) Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.

d) Estado general de la fontanería y la red de saneamiento del edificio.

2) La inspección habrá de cumplimentarse según el modelo oficial de cuestionario de inspección que se pruebe y deberá expresar si el resultado final de la misma es favorable o desfavorable.

Artículo 23.- Resultado de la inspección.

1) El resultado de la inspección se comunicará a la Administración municipal, y se hará constar en el Registro su carácter favorable o desfavorable.

2) Si el resultado de la inspección fuere desfavorable, el Registro dictará Orden de Ejecución y ordenará lo que proceda de conformidad con lo establecido en esta Ordenanza.

La subsanación de las deficiencias se hará constar igualmente en el Registro.

3) En el caso de resultado favorable, supeditada a la reparación de deficiencias, se actuará igual que en el punto anterior.

Artículo 24.- Del cumplimiento de la obligación de efectuar la inspección.

1) El incumplimiento por el propietario o propietarios del deber de realizar en plazo la inspección o inspecciones periódicas del edificio o construcción, tendrá la consideración de infracción grave en los términos previstos por el artículo 251.2 de la Ley 16/5005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, y, en su caso será sancionada con multa de 600 a 6.000 _., sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 59 del Texto Refundido de las Disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local, conforme a la redacción dada al mismo por la Disposición Adicional Única de la Ley 11/1999, de 21 de abril.

2) Si persistiere en el incumplimiento, el Ayuntamiento podrá proceder a realizar la inspección subsidiariamente, en los términos de la Sección 4º del Capítulo II de este Título.

Para ello el Ayuntamiento podrá formalizar convenios con los Colegios Profesionales correspondientes al objeto de que los colegiados que reúnan los requisitos de capacitación técnica que se hayan convenido, realicen bajo su personal responsabilidad la inspección. La designación del colegiado la efectuará el Colegio según la normativa interna, o el convenio que se firme con la administración. En caso de no formalizarse tales convenios, el Ayuntamiento organizará un turno al que podrán acceder todos aquellos titulados colegiados que reúnan los requisitos de capacitación técnica que se determine. La designación de los mismos se hará de forma rotatoria por orden de antigüedad en la lista. La resistencia a la presente ejecución subsidiaria constituirá infracción grave con una multa de hasta 300,51 _.

3) No podrán concederse ayudas a la rehabilitación total o parcial de edificios con inclusión de las previstas en las convocadas dentro del Plan Color para rehabilitación y pintura de fachadas, sin cumplir en plazo con la obligación de

presentar el informe de inspección técnica de edificios.

4) Para la concesión de licencias de rehabilitación y de ocupación de los edificios sujetos a inspección conforme al artículo 22 de esta Ordenanza, deberá aportase informe de la inspección técnica del edificio.

5) Con carácter general, el Ayuntamiento podrá realizar Inspecciones Técnicas de Edificios contradictorias a las presentadas.

Capítulo IV. Régimen sancionador

Artículo 25.- Cualquier infracción de la presente ordenanza no calificada expresamente por la misma ni por la legislación general o sectorial aplicable será calificada como leve y será sancionada conforme al artículo siguiente. previsto en la legislación sectorial o n los artículos siguientes, las infracciones de esta Ordenanza serán sancionadas, de acuerdo con la legislación del régimen local de la manera siguiente:

a) Las leves, con multa de hasta es 10% de la cuantía máxima legal

b) Las graves, con multa de hasta el 50% de la cuantía máxima legal.

c) Las muy graves, con multa de hasta el 100% de la cuantía máxima legal.

Artículo 27.- Las sanciones se impondrán de acuerdo

con los siguientes criterios de graduación. La gravedad de la infracción, el perjuicio causado a los intereses generales, el beneficio obtenido, la intencionalidad, la reiteración, la reincidencia.

En la fijación de las multas hay que tener en cuenta que la comisión de la infracción no resulte más beneficiosa al infractor que el cumplimiento de las normas infringidas.

Artículo 28.- Son responsables de las infracciones previstas en esta Ordenanza:

1) En caso de obras, el propietario, el constructor y el técnico facultativo director en los términos establecidos en la legislación urbanística.

2) En caso de defectos de conservación o adaptación, el propietario del inmueble. En los edificios en régimen de propiedad horizontal, la comunidad de propietarios o, solidariamente, el propietario u ocupante que impide la realización de las obras.

Artículo 29.- Con carácter previo a la iniciación de expediente sancionador por la infracción a presente Ordenanza y de la legislación aplicable o de recurrir, en su caso, a la ejecución subsidiaria podrá la administración, como medio para la ejecución forzosa, imponer multas coercitivas de conformidad con la legislación general y sectorial respectivas.

Cuando no exista previsión alguna, ni legal ni reglamentaria, podrá imponerse un máximo de cinco multas coercitivas de 300’51 _ cada una.

Mediante resolución motivada y graciable del órgano que los impuso, podrán condonarse todas o parte de las multas coercitivas impuestas, cuando una vez cumplido lo ordenando, así lo solicitase el interesado, justificando debidamente

la razón del retraso en su cumplimiento.

Disposición transitoria

Única.- Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el capítulo que regula la Inspección Técnica de edificios, se establecen los siguientes plazos máximos. En ningún caso esta disposición transitoria puede justificar el incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento de la seguridad de los edificios con arreglo a lo establecido en esta Ordenanza y en el artículo 206 de la Ley 16/2005, reguladora de la actividad urbanística.

La Nucía, 6 de septiembre de 2010.