Autor José Manuel Pérez Avilés
Corresponde
ahora hacer referencia al Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio de medidas de
apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación
de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de
fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de
simplificación administrativa, (BOE de 07/07/2011).
Dentro de
las medidas de impulso de la actividad económica en España, y, con el fin de
dar el máximo estímulo posible a las iniciativas vinculadas con el desarrollo
de nuevas formas de actividad económica y de generación de empleo, como nuevo
ámbito de crecimiento sólido y sostenible, el Gobierno consideró necesario
anticipar su adopción. Entre esas medidas, las dirigidas al sector de la
construcción, con reformas tendentes a garantizar la confianza y la seguridad
en el mercado inmobiliario y con actuaciones que impulsan el desarrollo de la
rehabilitación. En consecuencia, el
Gobierno acordó incluir en este Real Decreto-ley 8/2011un conjunto de medidas
vinculadas al desarrollo de las actuaciones de rehabilitación.
Estas nuevas
medidas, que están dirigidas a seguir impulsando las actuaciones de
rehabilitación, refuerzan, y profundizan los contenidos que sobre esta materia
se recogieron en la Ley 2/2011 de Economía Sostenible. A este fin, se delimitan
claramente las actuaciones incluidas dentro del concepto global de
rehabilitación, esto es, las actuaciones de conservación, mejora y de
regeneración urbana, lo que permite conocer en qué concretas condiciones son
exigibles.Se aclaran asimismo qué sujetos están obligados a su realización y
cuáles legitimados para participar en las actuaciones de rehabilitación, y se explicitan
las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios, agrupaciones de
éstas y cooperativas que pudieran constituirse al respecto, terminando así con
las dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones rehabilitadoras
generaba en la práctica.
Junto a
ello, en el marco de las políticas dirigidas a la consecución de un medio
urbano más sostenible, el Real Decreto-ley generaliza la inspección técnica de
edificios, estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales. De esta
manera, se dota a este instrumento, ya existente en la mayoría de las leyes
urbanísticas en vigor, de la uniformidad necesaria para garantizar unos
contenidos que ayuden a conseguir la adaptación del parque de viviendas
existente a los criterios mínimos de calidad exigidos.
Pero antes
de entrar a conocer las medidas para el fomento de las actuaciones de
rehabilitación del Capítulo IV, considero también de gran importancia saber
cuanto se dispone en los artículos 23º
24º y 25º del Capítulo V de este Real Decreto-ley 8/2011, sobre medidas
específicas de seguridad jurídica en el sector inmobiliario que se centran en
dos tipos:
las
relacionadas con la imposibilidad de concesión de facultades de extraordinaria
relevancia e impacto sobre el territorio por medio de la técnica del silencio
positivo, y
las
relativas a medidas registrales cuyo objeto consiste en garantizar y fortalecer
la seguridad jurídica en los actos y negocios inmobiliarios por medio del
Registro de la Propiedad.
En relación
con las primeras, se confirma la regla, ya contenida en la Ley estatal de
Suelo, de la imposible adquisición por silencio administrativo, de facultades o
derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística, y que
culminan determinando la nulidad de pleno derecho de estos actos. La sentencia
de 28 de enero de 2009, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como
doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de Suelo constituye una
norma con rango de ley básica estatal, con los mencionados efectos. Para ello,
nada mejor que explicitar el carácter negativo del silencio en los
procedimientos más relevantes de declaración de conformidad, aprobación o
autorización administrativa en dichos ámbitos, lo que sin duda contribuirá a
una mayor seguridad jurídica, impidiendo que la mera pasividad o inexistencia
de actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita entender a cualquier
privado que le han sido concedidas licencias urbanísticas del más variado tipo.
En relación
con las segundas, se hace especial hincapié en las medidas de protección
registral cuyo objetivo consiste en la protección preventiva y en la depuración
a futuro de situaciones que se producen en la actualidad y que están afectando
de manera muy negativa a la inversión en el sector inmobiliario, tanto a nivel
interno, como internacional. Entre ellas, la anulación de licencias previamente
concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que terminan afectando
a terceros adquirentes de buena fe que se ven desprotegidos a causa de actuaciones
en las que no han sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen
de supuestos de corrupción. Entre estas medidas, se encuentra la incorporación
al Registro de la Propiedad de la información que permitirá a los adquirentes
de inmuebles conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la que
éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que puedan suponer la
imposición de multas o la futura demolición. Hasta le entrada en vigor de este
Real Decreto-ley 8/2011, el acceso de dicha información absolutamente relevante
para los potenciales inversores, era sólo potestativa de los Ayuntamientos.
Ahora, se establece la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador,
imponiéndose a los Ayuntamientos que la incumplan los perjuicios económicos que
pudieran causarse a los adquirentes de buena fe.
Además, se
precisan los requisitos de acceso al Registro de la Propiedad de las obras
nuevas terminadas, impidiendo que puedan ser objeto de inscripción registral
aquellas que, además de contar con la licencia de obras y la certificación
técnica de que la obra se ajusta al proyecto, no posean la licencia de primera
ocupación. Se establece también una nueva autorización administrativa para
inscribir el régimen propiedad horizontal de los complejos inmobiliarios para
evitar la entrada en el Registro de la Propiedad de adquisiciones que no se
corresponden con la normativa urbanística o con las licencias preceptivas y que
podrían por tanto venderse a terceros sin adecuarse a la legislación urbanística.
Se permite igualmente el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios
fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda
adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen
su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción
correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus
propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello
signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que
ello implica.
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